София, Бургас, Варна и Пловдив влязоха в червената зона на Европа: ЕК вижда жилищна криза и допуска ограничения

София, Варна, Бургас и Пловдив попадат сред българските региони, които покриват критериите на Европейската комисия за наличие на жилищен стрес, показва оценката към новия проект за регламент на ЕС за достъпните жилища. Според методологията на Брюксел в тези райони съотношението между цените на имотите и доходите на населението е над критичния праг, което означава, че средностатистически човек би се нуждаел от повече от осем години пълния си разполагаем доход, за да закупи жилище. Допълнително условие е този дисбаланс да се е задълбочавал през последното десетилетие, пишат от "Флагман".

Новите правила не въвеждат автоматично ограничения за България, но дават възможност на националните и местните власти да предприемат конкретни мерки в райони с доказан жилищен натиск. Европейската комисия предлага обща рамка, която определя кога държавите могат да ограничават определени практики на пазара, без да нарушават правилата на вътрешния европейски пазар.

Сред обсъжданите инструменти са ограничения върху краткосрочното отдаване под наем на жилища, включително платформи тип Airbnb, както и мерки срещу имоти, които стоят празни или се използват като второ жилище в райони с недостиг на достъпни домове. Ограниченията няма да могат да засягат основното жилище на собственика, когато той го отдава под наем.

Критериите на Европейската комисия са свързани с два основни показателя. Първият е съотношението между цените на жилищата и доходите, което трябва да надхвърля осем години. Вторият е тенденцията през последните 10 години, като се проверява дали проблемът с достъпността се задълбочава. При тестовото прилагане на методологията в България именно София, Варна, Бургас и Пловдив покриват тези изисквания.

Подобен проблем не е характерен само за България. Според анализа на ЕК около 42% от всички региони в Европейския съюз, определени като NUTS 3, също попадат в зоната на жилищен натиск. Причините са различни - силен ръст на цените, недостиг на жилищен фонд, концентрация на население в големите градове и увеличаване на броя на имотите, използвани извън пазара за постоянно обитаване.

Новият регламент поставя и допълнителни изисквания пред държавите, които решат да въвеждат ограничения. Властите ще трябва да докажат, че конкретен фактор е довел до влошаване на достъпността през последните три години. Ако например даден град реши да ограничи краткосрочните наеми в определен квартал, ще трябва да покаже пряка връзка между тяхното разпространение и недостига на жилища.

Освен това трябва да бъде доказано, че проблемът няма да се реши сам в следващите три години. Мерките трябва да бъдат ограничени само до районите с доказан натиск, да бъдат пропорционални и да не действат за неопределено време. Предложеният срок за подобни ограничения е до пет години.

Европейската комисия дава примери с държави, които вече прилагат различни модели за контрол върху жилищния пазар. В Австрия някои региони ограничават придобиването на строителна земя от нерезиденти и поставят изисквания имотите да бъдат използвани като основно жилище. Във Франция определени общини могат да определят зони, в които жилищният фонд трябва да бъде запазен за постоянно обитаване.

Германия прилага модели за подпомагане на местните жители при придобиване на земя, а редица градове ограничават превръщането на жилища в офиси или краткосрочни туристически обекти. В Нидерландия някои общини въведоха задължение новите собственици лично да обитават закупени жилища за определен период, за да ограничат инвестиционните покупки.

Испания също предприема действия в райони с тежък жилищен натиск. В Каталуния се прилагат ограничения спрямо големи собственици, а местните власти използват механизми за придобиване на жилища с цел създаване на социален фонд. Дания, Малта и Аландските острови във Финландия имат специални режими за придобиване на втори жилища и имоти от нерезиденти.

За България попадението на четирите най-големи градски региона в картата на жилищния стрес поставя въпроса как местните власти ще реагират при евентуално приемане на новите европейски правила. Засега няма въведени конкретни ограничения, но рамката на Европейската комисия създава възможност за действия при доказан недостиг на достъпни жилища.