Прозрачността на пазара в България е основен проблем за инвеститорите

Инвестициите в бизнес имоти в България са се увеличили до 225 млн. евро за деветмесечието. Това отчете изпълнителният директор на консултантската компания Forton Михаела Лашова по време на Третата международна RICS конференция “Оценки и инвестиции в недвижими имоти”, която се проведе днес в София, пише investor.bg

Пазарът е доминиран от придобивания на доходоносни активи, за разлика от 2015 г., когато основният акцент бяха земята и подценените имоти, показват данните на компанията. От малко над 40 сключени сделки за периода почти две трети са с установени активи, запълнени с наематели, които носят стабилен доход.

Това е добра предпоставка за навлизането на големи международни инвеститори, които в момента са активни в страни от региона като Унгария и Румъния, смята Лашова.

Тя допълни, че резултатите от проучване на RICS за инвеститорските нагласи показват, че България е в групата на страните, към които има висок интерес и за наемане на площи, и за нови инвестиции в бизнес имоти, редом с Румъния, Чехия и Унгария. Лашова подчерта, че в тази връзка инвеститорският интерес ще продължава да се увеличава. Очаква се да продължи и плавният ръст на наемите, както и на стойността на активите.

Хотелите – най-притегателният актив за тази година

Повече от една трета от сключените сделки за деветмесечието, т.е. за 82 млн. евро, са за хотели, отчете Михаела Лашова. Сред най-значимите сделки за периода са тази за Downtown Hotel и хотел „България“ в София, както и за комплекса „Катарино“ и няколко хотела по Черноморието.

Обемът на инвестициите в търговски площи за периода достига 20%, т.е. 46 млн. лева. Най-значимите сделки за периода са с Mall Plovdiv и Ритейл парк Пловдив.

Обемът на инвестициите в офиси достига 16% от всички трансакции за периода, т.е. 35 млн. евро, а сред по-значимите сделки са новата сграда на bTV, Platinum Business Center и Sofia Airport Center.

Останалите сделки са основно със земя – сегмент от пазара, който е в сериозен подем благодарение на възхода на жилищното строителство, коментира Михаела Лашова.

България – ликвиден, но непопулярен пазар

Пазарът на бизнес имоти в България може да се похвали с качествени активи, които отговарят на всички изисквания на международните инвеститори, подчерта Лашова. Страната ни се отличава със стабилна икономика и среда, но не се популяризира нито като туристическа, нито като инвестиционна дестинация, допълни тя.

Все пак страната ни има какво да наваксва по отношение на прозрачността. Като се изключи това, страната ни е сред най-атрактивните пазари в Централна, Източна и Югоизточна Европа предвид наемните нива, капиталовата стойност на имотите и очакваната доходност.

България освен това е с по-ниска степен на незаетост на най-качествените активи от клас А, допълни Лашова. С появата на все повече доказателства за ликвидност на пазара се очаква опортюнистичните инвеститори, които в момента са активни в Унгария и Румъния, да се преместят на българския пазар, посочи тя.

Офиси, търговски площи и логистични площи – какви са тенденциите

Към момента общият обем на офис площите в София възлиза на 1,8 млн. кв.м, коментира Михаела Лашова. Още 200 хил. кв.м са в процес на строителсво. Обемът им обаче се очаква да е крайно недостатъчен, тъй като става въпрос за сгради, планирани за въвеждане в експлоатация през 2017 и 2018 г. Същевременно годишният темп на усвояване се движи около 120-150 хил. кв.м, подчерта тя.

Поради недостига на качествени площи почти 30 на сто от офисите в сградите в процес на строителство са вече отдадени. В тази връзка Forton отчита и лек спад на нетно усвоените площи през тази година спрямо 2015 г. точно заради недостига на площи и предварителното наемане на офиси в строеж. Тези сделки ще бъдат отчетени в съответната година, в която сградите бъдат пуснати в експлоатация.

Делът на незаетите площи в качествените активи в България е много по-нисък в сравнение с останалите държави от Централна, Източна и Югоизточна Европа, показват още данните на компанията. Наемите у нас също са най-ниски, а очакваната доходност – най-висока. Това означава, че от гледна точка на капиталова стойност активите на българския пазар стоят доста атрактивно.

В Полша например се търси среден наем от 24 евро за кв.м офис при доходност от 5,5%, в Чехия наемните равнища са около 20 евро при 5% доходност, в Унгария – 21 евро при 7%, в Румъния – 18,5 евро при 7,5%, докато в България средният наем е 13 евро за кв.м при доходност от до 8%. Така инвестиционната стойност на една офис сграда клас А в България може да достигне около 2 хил. евро за кв.м спрямо 5 хил. евро в Полша.

Пазарът на търговски площи у нас остава силно поляризиран – с наличие на добре работещи активи и на активи, които имат нужда от преструктуриране и препозициониране. Инвестициите в сектора също плавно се увеличават, като се очаква всеки момент да заработи „Марково тепе мол“ в Пловдив, а през 2019 г. и 2020 г. да заработят търговските зони в двата проекта на турската „Гаранти Коза“ в София – по 35 хил. кв. м всеки.

Очаква се наемите на площи в търговските центрове да се увеличават на фона на ръста на икономиката и потреблението. Въпреки това ситуацията е подобна като при офис площите – България отново е с най-ниските наеми и капиталови стойности.

В Полша например кв.м площ в търговски център достига 130 евро при доходност от 5%, т.е. инвестиционната стойност на един актив достига 31 хил. евро за кв.м, посочи Лашова. В България наемът на кв.м площ достига 28 евро при доходност от 8%, което означава, че инвестиционната стойност е 8 пъти по-малка, посочи Михаела Лашова.

При индустриалните площи разликите между България и другите държави в Централна и Източна Европа не са толкова драстични, коментира тя. Наемите варират около 4-5 евро за кв.м при доходност от порядъка на 6,5-9%. В България обаче все още преобладават обектите за собствено ползване. Спекулативните проекти са само 15% от общия обем площи на пазара – около 880 хил. кв.м, на фона на засиленото търсене, заради което делът на незаетите площи отдавна е под 3%.

Прозрачността на пазара в България – основен проблем

Участниците в конференцията се обединиха около тезата, че има сериозен проблем с прозрачността на пазара на имоти в България като цяло. Това може да се преодолее с възприемането на международните оценителски стандарти, с които на трансграничните инвеститори ще се заговори на „разбираем език“, коментира Маартен Вермюлен от RICS.

Оценителите пък призовават за подобряване на практиките при оценка на активи с цел банково финансиране, възприемане на общи постулати и методики от финансиращите институции и еднакви стандарти от оценителските компании, за провеждането на повече обучения и дискусии с ползвателите на оценките, както и подобряване на вътрешния контрол.

Още по темата: Над една пета от икономиката на България се влияе от Русия